Der Besteller (B) beauftragte den Generalunternehmer (GU) mit der Errichtung eines Einfamilienwohnhauses nebst Garage inklusive bestimmter Architektenleistungen, u. a. der Bauleitung, zu einem Festpreis. Die Leistungsabnahme erfolgte im Juni 2006. Im Jahr 2014 kam es durch Starkregen zu einem massiven Wasserschaden im Kellergeschoss. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens ergibt Ausführungsfehler, wie u. a. fehlerhafte Abdichtungsarbeiten und das Fehlen einer wirksamen Dampfsperre oberhalb der Bodenplatte. Nach erfolgloser Aufforderung zur Mängelbeseitigung erhob der B im Jahr 2015 Klage gegen den GU und beruft sich für dessen Haftung insbesondere auf die dem GU übertragenen Architektenleistungen.

Das OLG Koblenz erteilt dem B eine Absage.

Die Grundsätze der Sekundärhaftung des Architekten seien auf einen Bauunternehmer nicht übertragbar. Grundlage für eine solche Haftung sei nach dem BGH die Stellung des Architekten als Sachwalter des Bauherrn und die ihm aufgrund seiner umfassenden Beauftragung eingeräumte Vertrauensstellung. Dagegen nehme ein GU ebenso wie ein Bauträger keine Sachwalterstellung für den Bauherrn zur Wahrung von dessen Rechten ein. Die besondere Stellung eines Architekten komme dem GU gerade nicht zu, da er dem AG erkennbar als Werkunternehmer mit eigenen, teilweise gegensätzlichen Interessen gegenübertrete.

In dieser Entscheidung arbeitet das OLG heraus, dass die subjektiven Voraussetzungen für eine Arglist des GU nicht vorliegen und es für ein der Arglist gleichgestelltes Organisationsverschulden an einer arbeitsteiligen Herstellung des Bauwerks fehle, weil der GU die mangelbehafteten Gewerke des Rohbaus und der Abdichtungsarbeiten selbst ausgeführt habe. Das Vorliegen eines Baumangels könne in diesem Punkt zwar den Anschein eines Objektüberwachungsfehlers begründen, jedoch sei der weitergehende Schluss auf den Anschein einer fehlerhaften Organisation der Bauüberwachung auch bei schwerwiegenden Baumängeln regelmäßig nicht zulässig.

Soweit Ansprüche aus dem Deliktsrecht in Betracht kommen, die ebenfalls der kenntnisabhängigen Regelverjährung unterliegen, setzen diese eine Verletzung des Integritätsinteresses voraus, woran es im Hinblick auf die von Anfang an bestehende Mangelhaftigkeit des Bauwerks häufig fehlt. Insoweit ist der Beurteilung, die sog. Sekundärhaftung des Architekten sei nicht auf Bauunternehmer übertragbar, nicht zu beanstanden. Grundsätzlich ist die Sachwalterstellung des Architekten der Rechtsgrund für seine Sekundärhaftung. Danach soll insbesondere der mit der Objektüberwachung beauftragte Architekt auch nach Abnahme seiner Leistungen verpflichtet sein, die Mängelursachen auf eigene Pflichtverletzungen zu untersuchen und den Bauherrn über eigene Planungs- oder Aufsichtsfehler zu informieren. Diese Interessenlage entspricht nicht der sich aus einem GU-Vertrag ergebenden.

(OLG Koblenz vom 05.09.2019 – 6 U 1613/18; BGH, Beschluss vom 19.05.2021 – VII ZR 212/19 Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Dr. Thomas Gutwin
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht